Tapu Devri ve Masrafları: Harç, Döner Sermaye ve Kim Ne Öder

Tapu masrafı "sürpriz" olmasın

Konut alırken bütçe hesabı çoğunlukla satış fiyatı üzerinden yapılır; tapu günü ortaya çıkan harç ve ücretler ise on binlerce, pahalı konutlarda yüz binlerce lirayı bulabilir. Bu rehber, tapu devrinde hangi kalemlerin ödendiğini, yasal olarak kimin ödemesi gerektiğini ve uygulamada nasıl işlediğini açıklar. Satın alma sürecinin bütününü görmek isterseniz adım adım konut alma rehberimizden başlayabilirsiniz.

Tapu harcı: en büyük kalem

Konut ve iş yeri satışlarında tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcıdan binde 20 ve satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam binde 40, yani yüzde 4 oranında hesaplanır. Örnek: 10.000.000 TL bedelle satılan bir konutta alıcı payı 200.000 TL, satıcı payı 200.000 TL, toplam 400.000 TL harç doğar.

İki önemli not:

• Bu oran zaman zaman geçici indirimlerle değiştirilebilmektedir; işleminizden önce güncel oranı GİB veya Tapu Müdürlüğünden teyit edin.
• Harç, satış bedelinin belediye emlak vergi değerinden düşük olamayacak şekilde beyan edilen tutar üzerinden alınır.

Peki harcı yasal olarak kim öder, uygulamada kim ödüyor? Kanuna göre harç alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı, eşit oranda alınır. Uygulamada ise pazarlığın parçasıdır: Türkiye'de yaygın teamül, harcın tamamının alıcı tarafından üstlenilmesidir. Bu bir zorunluluk değildir; "tapu masrafları kime ait" konusunu fiyat pazarlığıyla birlikte, yazılı olarak netleştirin. Satıcının "masraflar sende" demesi fiyatta ek indirim istemek için meşru bir gerekçedir.

Döner sermaye ücreti ve diğer kalemler

Harcın yanında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işlem ücreti ödenir. Bu tutar her yıl tarifeyle güncellenir ve ilçenin yöresel katsayısına göre değişir; 2026 tarifesinde baz tutar 2.227 TL olup büyükşehirlerin yüksek katsayılı ilçelerinde satış işlemi için tutar 6.500 TL'nin üzerine çıkabilmektedir. Kesin tutar işlem sırasında sistemde hesaplanır; güncel tarife için TKGM'nin yayımladığı cetvele bakın.

Bütçenize eklemeniz gereken diğer olası kalemler:

• DASK poliçesi: Zorunlu deprem sigortası olmadan tapu devri yapılmaz.
• Emlakçı hizmet bedeli: Aracıyla çalışıyorsanız sözleşmenizdeki oran geçerlidir.
• Kredi masrafları: Ekspertiz ücreti, ipotek tesis harcı ve sigortalar (hayat, konut) kredi kullananlar için ayrıca hesaplanmalıdır.
• Emlak vergisi ilişiği: Satıcının o yıla ait emlak vergisi borcu kapatılmış olmalıdır.

Örnek bütçe: 10 milyon TL'lik konutta toplam masraf

Somutlaştırmak için İstanbul'da 10.000.000 TL bedelle, kredi kullanarak alınan bir daire düşünelim:

• Tapu harcı (alıcı payı, binde 20): 200.000 TL. Teamül gereği satıcı payını da alıcı üstlenirse toplam 400.000 TL.
• Döner sermaye ücreti: yüksek katsayılı ilçede yaklaşık 6.500-7.000 TL bandı (2026 tarifesi; işlemde kesinleşir).
• Ekspertiz ücreti: bankaya ve bölgeye göre değişir; birkaç bin ile on binlerce lira arasında olabilir.
• İpotek tesis işlemi ve kredi bağlantılı sigortalar: bankanızın teklifinde kalem kalem isteyin.
• DASK ve konut sigortası: dairenin büyüklüğüne ve teminatlara göre değişir.

Kabaca söylemek gerekirse, kredi kullanan bir alıcının satış bedelinin yüzde 3 ila 5'i arasında bir işlem masrafı bütçelemesi gerçekçidir. Bu tutarın peşinattan ayrı olarak nakit hazır edilmesi gerekir; son gün sürpriziyle karşılaşmamanın tek yolu budur.

Düşük bedel göstermek neden kötü fikir

Harcı azaltmak için satış bedelini tapuda düşük göstermek hâlâ karşılaşılan bir tekliftir. Bunu kabul etmeyin; riskler tasarruftan büyüktür:

1. Eksik harç tespit edilirse aradaki fark cezalı olarak tahsil edilir; sorumluluk her iki taraftadır.
2. İleride evi sattığınızda değer artış kazancı hesabı düşük alış bedeli üzerinden yapılır ve vergi yükünüz artabilir.
3. Bir uyuşmazlıkta (örneğin sözleşmeden dönme, ayıp iddiası) resmi kayıtlardaki bedel esas alınır; gerçekte ödediğinizi ispatlamak zorlaşır.
4. Kredili işlemlerde banka kayıtlarıyla tapu beyanı arasındaki tutarsızlık ayrıca sorun üretir; banka satış bedelini dekontlarla kayıt altına aldığından fark zaten görünürdür.

Kısacası, düşük beyanla sağlanan tasarruf geçici, riskler kalıcıdır; gerçek bedeli beyan etmek hem yasal hem de uzun vadede ekonomik olandır.

Tapu günü: adım adım işleyiş

1. Web-Tapu veya Alo 181 üzerinden randevu alınır; başvuruyu genellikle satıcı taraf başlatır.
2. Belediyeden emlak vergi değeri yazısı alınır ve vergi borcu ilişiği kesilir.
3. DASK poliçesi hazırlanır veya mevcut poliçe yeni malik adına güncellenir.
4. Harç ve döner sermaye ücreti, SMS ile gelen referans üzerinden bankadan veya online ödenir.
5. Tapu müdürlüğünde kimlik kontrolü ve imza aşamasına geçilir; bedel ödemesi bu ana eş zamanlanmalıdır (bloke çek veya eş zamanlı havale en güvenlisidir).
6. İşlem sonrası yeni tapu senedi alıcıya teslim edilir; dekont ve belgeleri saklayın.

İki pratik uyarı: Randevu saatinden önce tüm ödemelerin tamamlanmış olması gerekir; eksik ödeme işlemi erteletir ve taraflardan biri o gün gelemezse süreç yeniden randevuya kalır. İkincisi, vekaletle yapılan işlemlerde vekaletnamenin satış yetkisini açıkça içerdiğini ve güncel olduğunu önceden kontrol ettirin; tapu memuru yetersiz vekaletle işlemi yapmaz ve bu, tapu gününde en sık yaşanan iptal nedenlerinden biridir.

Devraldığınız tapunun niteliği de en az masraf kadar önemlidir: kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasındaki farkı ve risklerini ilgili rehberimizde anlattık.

Masrafın ötesi: doğru evi aldığınızdan emin olun

Harç ve ücretler doğru hesaplansa bile yanlış eve ödenen para geri gelmez. Tapu masraflarını netleştirdiğiniz aşamada, alacağınız sitenin gerçek yaşam karnesini de netleştirin: arama sayfasından siteyi bulup sakin değerlendirmelerini okuyun. Taşındıktan sonra da kendi deneyiminizi değerlendirme ekleyerek paylaşırsanız, sıradaki alıcı masraf hesabını sizin kadar bilinçli yapar.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık değildir. Harç oranları ve döner sermaye tutarları değişebilir; işlem öncesinde güncel değerleri Tapu Müdürlüğü ve GİB'den teyit edin.