Eşyalı Kiralık Daire Rehberi: Demirbaş Listesi ve Hasar Sorumluluğu

Eşyalı kiralamak neden farklıdır

Eşyalı daire, taşınma maliyetini düşürür ve kısa-orta vadeli planlar için pratiktir; ama hukuki riski boş daireye göre daha yüksektir. Nedeni basit: boş dairede tartışma konusu duvarlar ve tesisattır; eşyalı dairede buna koltuk, buzdolabı, çamaşır makinesi, yatak ve onlarca küçük eşya eklenir. Çıkış gününde "bu çizik zaten vardı" ile "sen yaptın" arasındaki fark, çoğu zaman bir belgeye bakar: demirbaş listesi.

Eşyalı kiralamada kira bedeli de genellikle daha yüksektir; bu yüzden neye para ödediğinizi eşya eşya bilmek hem pazarlık hem sorumluluk açısından önemlidir.

Demirbaş listesi nasıl hazırlanır

Demirbaş listesi, kira sözleşmesinin eki olarak imzalanan ve dairedeki tüm eşyayı durumuyla birlikte kaydeden belgedir. İyi bir liste şu özellikleri taşır:

• Eksiksizdir: beyaz eşya, mobilya, aydınlatma, perde, mutfak gereçleri, hatta kumandalar tek tek yazılır.
• Durum belirtir: her kalemin yanına mevcut hali not edilir; "buzdolabı, çalışır, kapağında küçük çizik" gibi. "İyi durumda" gibi genel ifadeler yerine somut tespit yazın.
• Marka ve model içerir: özellikle beyaz eşyada marka, model ve varsa seri numarası; çıkışta "aynı eşya mı" tartışmasını bitirir.
• Fotoğraf ve videoyla desteklenir: giriş günü her odanın ve her önemli eşyanın tarihli fotoğrafını çekin, kısa bir video turu kaydedin. Listeye "görseller ektedir" ibaresi ekleyin.
• İki nüsha ve iki imza: liste hem kiracı hem kiraya veren tarafından imzalanır; birer nüsha tarafta kalır.

Çalışmayan veya hasarlı eşyayı girişte mutlaka yazdırın. Yazılmamış hasar, çıkışta sizin hanenize yazılır. Teslim tutanağının genel çerçevesini sözleşme imzalamadan önce rehberimizde anlattık.

Hasar sorumluluğu: kiracı neden, ne kadar sorumlu

Türk Borçlar Kanunu'nun genel kural çerçevesi nettir: kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, kira ilişkisi bittiğinde de teslim aldığı haliyle geri vermekle yükümlüdür. Ancak bu yükümlülüğün kritik bir sınırı vardır: kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Pratik ayrım şöyle işler:

• Kiracının sorumlu olduğu hasarlar: kırılan cam tabla, yanık izi kalan koltuk, düşürülüp kapağı kırılan çamaşır makinesi, evcil hayvanın parçaladığı döşeme gibi kusurlu kullanımdan doğan zararlar.
• Kiracıya yüklenemeyecek olanlar: koltuk kumaşının kullanımla incelmesi, yatağın zamanla çökmesi, beyaz eşyanın ömrünü doldurup arızalanması, boyanın solması gibi olağan yıpranma.

Eşyanın yaşı ve ekonomik ömrü de hesaba katılır: sekiz yıllık bir buzdolabı bozulduğunda kiracıdan sıfır fiyatı istenemez. Ayrıca eşyada kiracıdan kaynaklanmayan bir arıza çıktığında bunu ev sahibine gecikmeden yazılı bildirmek kiracının yükümlülüğüdür; bildirmeyip büyüyen zarardan kiracı da sorumlu tutulabilir. Sonradan ortaya çıkan gizli sorunlarda haklarınız için gizli kusurlar yazımıza bakın.

Depozito ve eşyalı daire: çifte dikkat

Eşyalı dairelerde depozito tartışması daha sık ve daha pahalı yaşanır; ama kural değişmez: depozito üç aylık kira bedelini aşamaz ve kesinti ancak kiracının sorumlu olduğu kalemler için yapılabilir. Eşya listesi ve giriş fotoğrafları, çıkışta haksız kesintiye karşı en güçlü delilinizdir. İade süreci ve haklı-haksız kesinti ayrımının tamamı için kira depozitosu hakları yazımızı okuyun.

Girişte pazarlık masasına koyulacak konular

Eşyalı kiralamada sözleşme görüşmesi, boş daireden birkaç başlık daha içermelidir:

• İstemediğiniz eşyalar: kullanmayacağınız eşyaların kaldırılmasını isteyin ve sonucu listeye işleyin; deposu olmayan dairede başkasının eşyasını yıllarca saklamak size kalmasın.
• Arıza prosedürü: beyaz eşya arızalandığında kime, hangi kanaldan haber verileceğini ve makul onarım süresini sözleşmeye yazın.
• Sigorta: dairenin ve eşyanın konut sigortası olup olmadığını sorun; kendi eşyanız ve sorumluluğunuz için kiracı konut sigortası düşünün, yıllık maliyeti tek bir tartışmalı kesintiden ucuzdur.
• Kısa dönemli planlar: eşyalı daireler sıklıkla bir yıldan kısa planlarla tutulur; erken çıkış ihtimaliniz varsa bunun koşulunu (bildirim süresi, yeni kiracı bulununca sorumluluğun bitmesi gibi) baştan yazılı belirleyin.

Çıkış günü: teslimi belgeyle kapatın

1. Daireyi girişteki listeyle karşılaştırarak birlikte gezin; mümkünse ev sahibi veya temsilcisiyle çıkış tutanağı düzenleyin.
2. Her odanın ve eşyanın çıkış fotoğrafını çekin.
3. Anahtar teslimini yazılı hale getirin; "anahtarlar şu tarihte teslim alınmıştır" notu ve imza yeterlidir.
4. Sayaç endekslerini kaydedin, son faturaların ödendiğini belgeleyin.
5. Tespit edilen eksik veya hasar varsa tutanağa iki tarafın da görüşünü yazın; "kiracı kabul etmiyor" şerhi bile ileride lehinize delil olur.

Çıkış tutanağı imzalanmadan depozito pazarlığına girmeyin: önce durum tespiti, sonra hesap. Sıra ters kurulursa tartışma, belge yerine hafıza üzerinden yürür ve genellikle kiracı aleyhine sonuçlanır.

Eşyadan önce binaya bakın

Eşyalı daire kararında herkes koltuğa ve beyaz eşyaya bakar; oysa yaşam kalitesini eşya değil bina belirler. Isınma, ses yalıtımı, yönetim ve komşuluk gibi konular ilanda görünmez ama orada yaşayanlar bilir. Karar vermeden önce binanın veya sitenin değerlendirmelerine bakın, bölgeyi tanımıyorsanız bölge sayfalarından başlayın. Siz de eşyalı kiracılık deneyiminizi — özellikle teslim ve depozito sürecinin nasıl geçtiğini — bir değerlendirmeyle paylaşarak sonraki kiracının işini kolaylaştırabilirsiniz.

*Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata başvurun.*