Kira Sözleşmesi İmzalamadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken Maddeler

Sözleşme, ilişkinin en iyi gününde yazılır

Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracının arasının en iyi olduğu günde imzalanır; ama asıl işlevini aranın bozulduğu günde gösterir. Türkiye'de konut kiraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleriyle korunur; yine de sözleşmeye ne yazıldığı, yıllarca sürecek ilişkinin tonunu belirler.

Bu yazı, imzadan önce satır satır kontrol etmeniz gereken maddeleri sıralıyor. Daireyi beğendiniz; peki binayı ve çevresini tanıyor musunuz? İmza atmadan önce sitenin veya apartmanın sakin değerlendirmelerine bakmak, sözleşmede görünmeyen sorunları (yönetim, gürültü, aidat sürprizleri) önceden görmenin en kısa yoludur.

Taraflar, kira bedeli ve artış maddesi

Önce kiminle sözleşme yaptığınızı doğrulayın:

• Kiraya verenin kimliğini ve mülkiyet ilişkisini kontrol edin. Tapu kaydı veya güncel tapu örneğiyle, sözleşmeyi imzalayan kişinin malik ya da yetkili temsilci (vekaletname) olduğundan emin olun.
• Aracı emlakçı imza atıyorsa, malik adına yazılı yetkisi olmalıdır.
• Dairenin bağımsız bölüm numarası, adresi ve niteliği sözleşmede açık yazılmalı; "3. kat daire" gibi belirsiz tarifler sonradan sorun çıkarır.

Sonra paranın maddelerine geçin: sözleşmede kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yöntemi (banka hesabı) net yazılmalıdır. Kirayı her zaman banka üzerinden, açıklamasına ay belirterek ödeyin; dekont en güçlü delilinizdir.

Artış maddesinde dikkat edilecek nokta şudur: TBK madde 344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye bundan yüksek bir oran (örneğin "her yıl yüzde 50 artar") yazılmış olsa bile, yasal tavanı aşan kısım geçersizdir. Güncel oranlar ve mekanizmanın işleyişi için 2026 kira artış oranı rehberimize bakabilirsiniz.

Depozito maddesi ve tahliye taahhüdü tuzağı

TBK madde 342'ye göre konut kiralarında depozito (güvence bedeli) üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse kiracı adına vadeli bir banka hesabına yatırılması gerekir. Sözleşmede depozitonun tutarı, ne için alındığı ve iade koşulları açıkça yazılmalıdır. "Depozito iade edilmez" gibi kayıtlar yasal düzenlemeye aykırıdır. Ayrıntılar için kira depozitosu hakları yazımızı okuyun.

Depozito kadar kritik ikinci konu tahliye taahhüdüdür. Bazı ev sahipleri, kira sözleşmesiyle aynı gün boş tarihli veya ileri tarihli bir tahliye taahhüdü imzalatmak ister. TBK madde 352 uyarınca tahliye taahhüdü ancak kiralananın tesliminden sonra verilmişse geçerlidir; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt, baskı altında verilmiş sayıldığından geçersiz kabul edilir. Yine de uygulamada tarih uyuşmazlıkları ciddi davalara dönüşebildiği için, imza gününde ayrıca bir tahliye taahhüdü imzalamamaya özen gösterin. Tahliye sebeplerinin tamamı için tahliye sebepleri ve süreç yazımıza göz atın.

Aidat ve ortak giderler: kim, neyi öder

Sözleşmelerin çoğunda "aidatı kiracı öder" yazar; ama "aidat" kelimesinin içi sitelere göre çok farklı dolar. Şu ayrımı yazılı hale getirin:

• Olağan kullanım giderleri (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, ortak elektrik) genellikle kiracıya yüklenir.
• Büyük onarım, demirbaş yenileme ve yatırım nitelikli giderler (çatı, dış cephe, jeneratör alımı) kural olarak malike aittir.

Sitede kiralıyorsanız aidatın neleri kapsadığını mutlaka sorun; site aidatı neleri kapsar yazımız kalem kalem anlatıyor.

Süre, yenileme ve fesih maddeleri

Sözleşme süresi genellikle bir yıl yazılır; ama sürenin dolması ilişkiyi bitirmez. TBK madde 347'ye göre kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibi ise sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresinden sonra bildirimle fesih yolu açılır. Sözleşmeye "süre sonunda kiracı daireyi kayıtsız şartsız boşaltır" gibi maddeler yazılmış olsa bile bu tür kayıtlar kiracı aleyhine sonuç doğurmaz; kanunun emredici düzeni geçerlidir.

Kontrol edilecek diğer kullanım maddeleri:

• Kullanım amacı: "yalnızca konut olarak kullanılır" ibaresi standarttır; home-office gibi planlarınız varsa baştan yazdırın.
• Alt kira ve devir: konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça daireyi başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Ev arkadaşı ya da aile dışı paylaşım planınız varsa bunu açıkça düzenleyin.
• Evcil hayvan, boya, tadilat: yasak veya izin koşullarını imzadan önce netleştirin; sonradan çıkan "sözlü izin" tartışmaları ispatsız kalır.

Teslim tutanağı ve demirbaş listesi

Sözleşmenin eki olarak bir teslim tutanağı düzenleyin: sayaç numaraları ve endeksleri, anahtar sayısı, boyaların ve zeminin durumu, varsa eşyaların listesi ve durumu. Her odanın tarihli fotoğrafını çekin ve tutanağa "fotoğraflar ektedir" notu düşün. Bu belge, çıkışta depozito kesintisi tartışmasının en güçlü panzehiridir. Eşyalı kiralıyorsanız eşyalı kiralık daire rehberindeki demirbaş listesi şablonunu kullanın.

İmzadan önce son kontrol listesi

1. Kiraya verenin malik veya yetkili olduğunu belgeyle doğruladınız mı?
2. Kira bedeli, ödeme günü ve banka hesabı yazılı mı?
3. Artış maddesi yasal tavana (TÜFE on iki aylık ortalama) uygun mu?
4. Depozito üç kirayı aşmıyor ve iade koşulu yazılı mı?
5. Aynı gün tahliye taahhüdü imzalamadınız, değil mi?
6. Aidat kapsamı ve büyük gider ayrımı netleşti mi?
7. Teslim tutanağı ve fotoğraflar hazır mı?
8. Binanın veya sitenin sakin karnesine baktınız mı? Taşınmadan önce sorulacak diğer sorular için bu rehbere bakın.

Siz de oturduğunuz binada yaşadıklarınızı bir değerlendirme yazarak paylaşırsanız, sıradaki kiracı bu kontrol listesinin en zor maddesini sizin sayenizde tamamlar.

*Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata başvurun.*