Kat Malikleri Kurulu Rehberi: Nisaplar, Tutanak ve Denetim

Kat malikleri kurulu nedir?

Kat malikleri kurulu, bir sitenin ya da apartmanın en yüksek karar organıdır. Aidatın belirlenmesinden yöneticinin seçimine, bütçenin onaylanmasından ortak alanların kullanımına kadar temel kararlar bu kurulda alınır. Halk arasında "genel kurul" ya da "site toplantısı" denilen yapı, kanuni olarak kat malikleri kuruludur.

Kurulun gücünü anlamak önemlidir: yönetici, kurulun kararlarını uygulayan kişidir, kurulun yerine geçen bir otorite değil. Aidatın nasıl belirlendiğini ya da paranın nasıl harcandığını sorguladığınızda, cevabın büyük kısmı bu kurulun nasıl işlediğinde saklıdır. Kurulu iyi işleyen bir sitede şeffaflık kendiliğinden gelişir; işlemeyen bir kurulda ise her tartışma kişisel çekişmeye dönüşür.

Kurul ne zaman ve nasıl toplanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez toplanır. Toplantı zamanı yönetim planında belirtilmişse o tarihte, belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Bu, olağan toplantıdır. Bunun dışında, önemli bir sebep çıktığında yöneticinin veya kanunda belirtilen sayıda kat malikinin çağrısıyla olağanüstü toplantı da yapılabilir.

Toplantı çağrısının, gündemi de içerecek şekilde ve makul bir süre önceden bütün kat maliklerine ulaştırılması gerekir. Gündemde olmayan bir konunun bağlayıcı karara bağlanması tartışmalıdır; bu yüzden çağrıyı yapan tarafın gündemi açık ve eksiksiz yazması önemlidir. Aidat ya da işletme projesi görüşülecekse, bu mutlaka gündemde açıkça yer almalıdır.

Toplantı ve karar yeter sayısı (nisap)

Kurulun geçerli karar alabilmesi için belirli bir katılım ve oy çoğunluğu şarttır. Bu kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesinde düzenlenir:

• İlk toplantı: Kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yani hem kişi sayısının hem de arsa paylarının yarıdan fazlası hazır olmalıdır.
• İkinci toplantı: İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, kararlar en geç bir hafta içinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınır. İkinci toplantı için yarıdan fazla katılım şartı aranmaz; bu, azınlığın toplantıyı sürüncemede bırakmasını engeller.

Bazı kararlar bu genel kuralın dışındadır ve daha ağır nisaplar gerektirir. Örneğin yönetici seçiminde, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu aranır (KMK md. 34). Ortak yerlerde köklü değişiklik, yönetim planının değiştirilmesi gibi konularsa çok daha ağır, kimi zaman oybirliğine yakın nisaplara tabidir. Kararın konusu ağırlaştıkça, aranan çoğunluk da ağırlaşır.

Oy hakkı nasıl işler?

Oylamada sık karıştırılan bir nokta vardır: oy, arsa payına göre değil, kural olarak bağımsız bölüm başına sayılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine göre her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir tek oy hakkına sahiptir.

Birden fazla dairesi olan bir kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır; ancak sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez. Bu sınır, çok sayıda daireye sahip bir kişinin kurulu tek başına domine etmesini engellemek için konmuştur. Kat maliki toplantıya bizzat katılabileceği gibi, vekâletle bir temsilci de gönderebilir.

Tutanak: kararın hafızası

Bir kurul toplantısı ne kadar iyi geçerse geçsin, tutanağa geçmeyen karar havada kalır. Tutanak, alınan kararların yazılı ve imzalı kaydıdır; sonradan çıkabilecek anlaşmazlıklarda, hatta mahkemede en güçlü belgedir.

İyi bir tutanakta şunlar bulunur: toplantı tarihi ve yeri, katılanların ve temsil edilenlerin listesi, hazır bulunan sayı ve arsa payı oranı (nisabın sağlandığını gösterir), gündem maddeleri, her madde için alınan karar ve oy dağılımı, seçilen yönetici ve denetçi bilgileri, imzalar. Karara katılmayan kat malikleri şerh düşebilir; bu şerh, ileride iptal davası açacaksa konumunu güçlendirir. Toplantıya katılamayan kat maliklerine kararların yazılı olarak bildirilmesi de önemlidir, çünkü iptal davası süreleri bu bildirime bağlanabilir.

Denetim ve hesap sorma

Kurulun bir diğer temel işlevi denetimdir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin hesaplarını denetler ve bu amaçla denetçi (denetim kurulu) atayabilir (KMK md. 41). Yıl sonunda yöneticinin, gelir-gider durumunu ve kesin hesabı kurula sunması beklenir.

Kurulda aktif olmak, aidatınızın karşılığını görmenin en doğrudan yoludur. Kesin hesabı istemek, faturaları sormak, denetim talep etmek kurulun doğal işleridir. Bu araçları nasıl kullanacağınızı site yönetimi nasıl denetlenir yazımızda ayrıntılandırdık. Aidatın kalem kalem neyi kapsadığını ise site aidatı nedir, neleri kapsar yazımızda bulabilirsiniz.

Şeffaf bir kurul, herkesin yararına

İyi işleyen bir kat malikleri kurulu, sadece kâğıt üstünde değil, günlük hayatta da fark yaratır: aidat tartışmaları belgeyle çözülür, kararların arkasında ortak irade olur, kimse "para nereye gitti" belirsizliğiyle baş başa kalmaz. Bir sitenin bu kültüre sahip olup olmadığını en iyi orada yaşayanlar bilir.

YaşayanBilir de tam bu bilgiyi görünür kılmak için var: sakinlerin gözlemleri bir araya geldiğinde, bir sitenin yönetim ve şeffaflık kalitesi dışarıdan da anlaşılır hâle gelir. Kendi sitenizin yönetim düzenini değerlendirme ekleyerek paylaşabilir, başka bölgeleri ilçe rehberlerinden inceleyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Nisaplar ve toplantı usulleri hakkında somut bir uyuşmazlıkta güncel mevzuatı ve bir avukatın görüşünü esas almanız gerekir.