Fahiş veya Şeffaf Olmayan Aidata İtiraz Nasıl Edilir?

İtiraz etmeden önce: sorunu doğru tanımlayın

Aidata itiraz denince akla hemen mahkeme gelir, oysa çoğu tartışma çok daha erken bir aşamada çözülebilir. İlk yapmanız gereken, rahatsızlığınızı net biçimde adlandırmaktır. İtirazınız tutarın yüksekliğine mi, yoksa paranın nereye gittiğinin belirsizliğine mi dair? Bu ayrım, izleyeceğiniz yolu belirler.

Tutar yüksekse ama her kalem faturaya dayanıyorsa, itiraz zemininiz zayıftır; gider gerçekten yüksekse aidat da yüksek olur. Ama tutarın gerekçesi belgeyle açıklanamıyorsa, kesin hesap sunulmuyorsa, tahsilat elden yürütülüyorsa, bu bir şeffaflık sorunudur ve itiraz için sağlam bir zemin verir. İtirazınızı somut sorulara dönüştürün: Hangi kalem ne kadar? Dayanağı hangi fatura? Bu proje hangi kurulda onaylandı?

Birinci basamak: bilgi ve belge talep edin

İtirazın en etkili ilk adımı, dava değil, yazılı bilgi talebidir. Yöneticiden şunları isteyin: yürürlükteki işletme projesi, son döneme ait gelir-gider tablosu, banka hesap dökümü ve harcamalara ait faturalar. Bu talebi sözlü değil, yazılı (dilekçe, e-posta ya da noter kanalıyla) yapın; ileride bir ihtilaf olursa talebinizin tarihini ve içeriğini belgelemiş olursunuz.

Şeffaf bir yönetim bu belgeleri sunmaktan çekinmez; çünkü aidatı ödeyen kişinin hesap görme hakkı doğaldır. Belgeler geldiğinde çoğu "fahiş aidat" şüphesi ya haklı çıkar ya da dağılır. Belge sunmaktan kaçınan bir yönetim ise zaten en büyük itiraz gerekçenizi kendi eliyle vermiş olur. Bu belgeleri nasıl okuyacağınızı site yönetimi nasıl denetlenir yazımızda ayrıntılı anlattık.

İkinci basamak: işletme projesine itiraz

Aidatın dayanağı işletme projesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre, işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir ve tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde projeye itiraz edilebilir. Bu, itiraz için kanunun size tanıdığı en doğrudan penceredir.

Bu yüzden aidat tartışmasının doğru zamanı, fatura elinize geçtiğinde değil, işletme projesi görüşülürken ya da tebliğ edildiğindedir. İtirazınızı yazılı yapın, hangi kaleme neden itiraz ettiğinizi somutça belirtin. Süresinde itiraz edilmeyen ve kesinleşen bir proje, sonradan itirazı çok daha zorlaştırır; hatta icra takibine esas olabilecek güç kazanır.

Üçüncü basamak: kat malikleri kurulu

İtirazın asıl mecrası, kat malikleri kuruludur. Aidatın belirlenmesi de değiştirilmesi de bu kurulun yetkisindedir; dolayısıyla itirazınızı bu kurula taşımak, en meşru ve çoğu zaman en hızlı yoldur.

Kurulda yapabilecekleriniz:

• Gündeme aidat/işletme projesinin görüşülmesini ekletmek.
• Belgeye dayanmayan kalemlerin çıkarılmasını ya da düzeltilmesini önermek.
• Denetim yapılmasını, denetçi atanmasını talep etmek.
• Kararların tutanağa geçmesini sağlamak.

Kurulun toplanması ve karar alması belirli nisaplara bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, en geç bir hafta içinde yapılacak ikinci toplantıda katılanların oy çokluğu yeterlidir. Bu kuralları ve tutanak düzenini kat malikleri kurulu rehberi yazımızda bulabilirsiniz.

Dördüncü basamak: sulh hukuk mahkemesi

Kurulda sonuç alamadıysanız ya da alınan karar açıkça hukuka aykırıysa, sıra yargı yoluna gelir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesidir.

Başvurabileceğiniz iki temel yol vardır. Birincisi, kat malikleri kurulunun aldığı bir karar kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırıysa, bu kararın iptali için dava açabilirsiniz. İkincisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi kapsamında hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz; hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere göre karar verir.

Mahkeme yolu güçlü ama zaman ve emek isteyen bir yoldur; genellikle son çare olarak düşünülmelidir. Dava açmadan önce belgelerinizi eksiksiz toplamak ve mümkünse bir avukata danışmak, sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar. Aidatı ödemediğiniz için hakkınızda icra takibi başlatılmışsa süreç farklı işler; bu durumu aidat borcu ve yasal süreç yazımızda ele aldık.

Önemli bir uyarı: itiraz, ödememe hakkı vermez

Sık yapılan bir hata, itiraz ederken aidatı ödemeyi durdurmaktır. İtirazınız ne kadar haklı olursa olsun, karar kesinleşene kadar aidatı ödemeye devam etmek genellikle en güvenli yoldur. Aksi hâlde, itirazınız görüşülürken bir yandan da gecikme tazminatı ve icra takibi riskiyle karşılaşabilirsiniz. Haklılığınızı ödeyerek ve belgeleyerek savunmak, ödememe eylemiyle savunmaktan çok daha sağlamdır.

Şeffaflığı birlikte kurmak

İtiraz süreçlerinin çoğu, aslında bir şeffaflık eksikliğinden doğar. Aidatın karşılığı en açık biçimde o sitede yaşayanlar tarafından görülür. YaşayanBilir'in amacı da sakinlerin bu gözlemlerini bir araya getirerek, bir sitenin aidat şeffaflığını dışarıdan da anlaşılır kılmaktır.

Kendi sitenizdeki deneyimi değerlendirme ekleyerek paylaşabilir, başka bölgeleri ilçe rehberlerinden inceleyebilirsiniz. Dürüst bir gözlem, bir sonraki komşunun aynı belirsizliği yaşamamasını sağlar.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Somut bir itiraz veya dava süreci için bir avukata ve yetkili sulh hukuk mahkemesine başvurmanız gerekir.