Site Seçerken 30 Maddelik Kontrol Listesi

Neden bir kontrol listesine ihtiyacınız var

Bir daireyi gezerken duvar rengine, mutfak dolabına ve manzaraya bakarsınız. Oysa taşındıktan sonra hayatınızı asıl etkileyen şeyler görünmez: aidatın nereye gittiği, asansörün kaç kez arızalandığı, otoparkta yerinizi kimin işgal ettiği, gece güvenliğin gerçekten sahada olup olmadığı. Emlakçının anlattığı hikaye ile sitede oturmanın gerçeği çoğu zaman aynı şey değildir.

Bu yüzden karar vermeden önce siteyi tek tek maddelerden geçirmek gerekir. Aşağıdaki 30 madde; parayı, güvenliği, yapıyı ve komşuluğu kapsayan bir eleme filtresidir. Hepsine "evet" diyen site nadirdir; amaç kusursuzu bulmak değil, hangi konuda taviz verdiğinizi bilerek karar vermektir.

En değerli bilgi kaynağının hâlâ orada oturan insanlar olduğunu unutmayın. Bir sitenin gerçek karnesini görmek için sitede yaşayanların değerlendirmelerini okuyun; tek bir dairenin cilalı sunumu değil, onlarca sakinin ortak deneyimi size doğruyu söyler.

Para: aidat ve ortak giderler

Aidat, kirayı bittikten sonra devam eden gizli kiradır. Yıllık toplamı hesaplayın, bütçenize gerçekten oturuyor mu bakın.

1. Aylık aidat tutarı ne kadar ve son iki yılda kaç kez zam yapıldı?
2. Aidata neler dahil? Isınma, sıcak su, kapıcı, havuz, bahçe bakımı ayrı mı hesaplanıyor?
3. Sitenin aidat tahsilat oranı nedir; yüksek borçlu daire var mı? (Borç yüksekse hizmet düşer.)
4. Demirbaş/onarım için biriken bir yedek akçe (kasa) var mı?
5. Son bir yılda olağanüstü toplu gider (aidat dışı ek ödeme) istendi mi?
6. Isıtma sistemi merkezi mi, ferdi mi; kalorimetre ile pay ölçümü yapılıyor mu?

Yönetim ve şeffaflık

1. Site profesyonel bir yönetim firmasıyla mı, gönüllü kat malikleriyle mi yönetiliyor?
2. Gelir-gider tablosu ve karar defteri sakinlere açık mı, düzenli paylaşılıyor mu?
3. Yıllık olağan toplantı düzenli yapılıyor mu, kararlar tutanağa geçiyor mu?
4. Yönetimle iletişim nasıl; şikayetlere kaç günde dönülüyor?
5. Sitede süregelen bir dava veya büyük anlaşmazlık var mı?

Güvenlik

1. Giriş kontrolü nasıl: kartlı/turnikeli geçiş mi, sadece kapıcı mı?
2. Güvenlik personeli 7/24 mü, kaç kişi, gece de sahada mı?
3. Kamera sistemi çalışıyor mu, kayıtlar ne kadar süre saklanıyor?
4. Site çevresi kapalı mı; yaya ve araç girişleri ayrı mı?
5. Son bir yılda hırsızlık veya güvenlik olayı yaşandı mı?

Otopark ve ortak alanlar

1. Her daireye tahsisli otopark yeri var mı, yoksa "kim erken gelirse" düzeni mi?
2. Misafir otoparkı yeterli mi?
3. Ortak alanlar (havuz, spor salonu, sosyal tesis) gerçekten çalışıyor mu, yoksa yıllardır kapalı mı?
4. Bu tesislerin bakım maliyeti aidata nasıl yansıyor?
5. Çocuk oyun alanı, yürüyüş yolu, yeşil alan bakımlı mı?

Yapı kalitesi ve deprem

Türkiye'de konut kararının en kritik kalemi budur. 1 Ocak 2019'dan itibaren yeni binalar Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) hükümlerine göre projelendiriliyor; daha eski binalarda ruhsat tarihini ve varsa güçlendirme kayıtlarını sorun.

1. Binanın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) tam mı?
2. Bina hangi yıl yapıldı, hangi deprem yönetmeliğine göre projelendirildi?
3. Zemin etüdü raporu var mı, zemin durumu nasıl?
4. Ses ve ısı yalıtımı yeterli mi; komşu sesi rahatsız ediyor mu?
5. Su basması, rutubet, çatı/teras akıntısı geçmişi var mı?
6. Asansör düzenli bakım görüyor mu, sık arıza yapıyor mu?

Komşuluk ve yaşam düzeni

1. Site ağırlıklı olarak ev sahiplerinden mi, kiracılardan mı oluşuyor? (İkisi de olabilir; ama sirkülasyon yüksekse aidat disiplini zorlaşır.)
2. Evcil hayvan, gürültü, ortak alan kullanımı gibi konularda yönetim planı kuralları net mi?
3. Sitenin genel demografisi yaşam tarzınıza uyuyor mu (çocuklu aileler, öğrenciler, emekliler)?

Listeyi nasıl kullanmalısınız

Bu 30 maddeyi iki farklı kaynaktan doldurun. Birincisi yönetim: yazılı belgeleri, gelir-gider tablosunu, karar defterini isteyin. İkincisi sakinler: mümkünse iki-üç farklı daireyle konuşun. Yönetimin "her şey yolunda" dediği bir konuda üç ayrı komşu aynı şikayeti dile getiriyorsa, gerçek komşularda saklıdır.

Kararınızı verdikten ve taşındıktan sonra bir adım daha atın: kendi deneyiminizi de yazın. Sizin doldurduğunuz bu liste, bir sonraki alıcı için paha biçilmez olur. Sitede yaşadıklarınızı paylaşmak için değerlendirmenizi ekleyin; dürüst bir karne, bir sonraki ailenin bizim yaşadığımız sürprizleri yaşamamasını sağlar.

Bölge bazında karşılaştırma yapmak isterseniz bölge sayfalarına göz atabilir, aynı semtteki farklı sitelerin sakin puanlarını yan yana koyabilirsiniz. Konut kararı duygusal bir karardır; ama bu listeyle en azından duygunun yanına veri koymuş olursunuz.