2026'da Aidat Artışı: Sınırlar, Kurallar ve Sakinin Hakları

2026'da aidat artışının gündemi

Enflasyonun yüksek seyrettiği son yıllarda aidat artışı, site sakinlerinin en çok tartıştığı konulardan biri oldu. Personel maaşları, doğalgaz, elektrik ve bakım sözleşmeleri her yıl belirgin biçimde arttığı için aidatların da artması kaçınılmaz. Ancak "ne kadar artabilir" ve "artışı kim belirler" soruları çoğu sitede net cevap bulamadan tartışmaya dönüşüyor.

Bu yazıda 2026 itibarıyla geçerli çerçeveyi, abartısız ve doğru biçimde ele alıyoruz. Amacımız korku ya da rahatlık pompalamak değil; hangi hakların gerçekte var olduğunu göstermek.

Devletin belirlediği sabit bir tavan var mı?

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu, "aidat en fazla yüzde şu kadar artabilir" şeklinde herkese uygulanan tek bir yasal tavan koymaz. Kira artışlarındaki gibi net bir yüzde sınırını doğrudan aidatlara uyarlamak yanlış olur. Aidat, kira değil; sitenin gerçek giderlerinin karşılığıdır. Giderler ne kadar arttıysa aidatın da o oranda artması teknik olarak makuldür.

Bununla birlikte son dönemde artışları bir ölçüte bağlama yönünde önemli bir eğilim doğdu. Onaylı bir işletme projesi bulunan sitelerde, yeni dönem aidatının bir önceki yılın yeniden değerleme oranını ölçüt alması gündeme geldi. Yeniden değerleme oranı, her yıl Maliye tarafından ilan edilen ve enflasyona bağlı olarak belirlenen resmî bir katsayıdır. Bu mantık, keyfî ve enflasyonun çok üzerindeki zamların önüne geçmeyi amaçlar.

Burada dikkatli olmak gerekir: Uygulamanın kesin kapsamı, sitenizin durumuna ve güncel mevzuata göre değişebilir. Bu yüzden sitenizin özel durumu için Resmî Gazete'deki güncel metni ve gerekirse bir avukatı esas almanız en doğrusudur. Genel kural şudur: artış, gerçek gider artışına ve belgelere dayanmalı; havadan bir rakam olmamalıdır.

Artışı kim, nasıl belirler?

Aidat tutarını ve artış oranını belirleme yetkisi yöneticide değil, kat malikleri kurulundadır. Yönetici tek başına "aidatı yüzde 40 zamladım" diyemez. Yönetici yalnızca işletme projesini hazırlayıp kurula sunar; artışı meşru kılan şey, kat malikleri kurulunun kararıdır.

Sağlıklı bir artış süreci şöyle işler:

• Yönetici, gelecek yılın öngörülen giderlerini içeren işletme projesini hazırlar.
• Proje kat maliklerine tebliğ edilir; herkes kalem kalem görebilir.
• Kat malikleri kurulu toplanır ve projeyi oylar.
• Onaylanan proje, yeni dönem aidatının dayanağı olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre işletme projesine, tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir. Yani artışı yüksek bulan bir kat maliki için itiraz kapısı açıktır. Kararın nasıl alındığını ve nisapları merak ediyorsanız kat malikleri kurulu rehberi yazımız süreci adım adım anlatıyor.

Artış fahiş mi? Nasıl değerlendirilir?

Bir artışın "fahiş" olup olmadığına bakarken tek başına yüzdeye bakmak yanıltıcıdır. Doğru soru şudur: Bu artış, hangi gider kalemindeki hangi gerçek artıştan kaynaklanıyor?

Şu durumlar meşru artış işaretidir: asgari ücret zammıyla personel maliyetinin yükselmesi, doğalgaz veya elektrik tarifelerindeki artış, yeni bir hizmetin (güvenlik takviyesi, peyzaj yenileme) devreye girmesi, önceki yıl biriken bir açığın kapatılması.

Şu durumlar ise sorgulanmalıdır: gerekçesi belgeyle açıklanamayan toplu artışlar, kesin hesabı sunulmadan istenen zamlar, faturalarla örtüşmeyen "genel giderler" kalemi, elden yürütülen ve banka kaydı olmayan tahsilatlar. Bir artışı değerlendirmenin en iyi yolu, geçen yılın kesin hesabıyla yeni projeyi yan yana koymaktır. Bu karşılaştırmayı nasıl yapacağınızı site yönetimi nasıl denetlenir yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Sakin olarak haklarınız

Aidat artışı karşısında sahip olduğunuz haklar sanıldığından geniştir:

• Bilgi alma hakkı: İşletme projesini ve dayanak faturaları görmeyi talep edebilirsiniz.
• İtiraz hakkı: İşletme projesine yasal süresi içinde itiraz edebilirsiniz.
• Kurulda oy hakkı: Artışın oylandığı kat malikleri kurulunda oyunuzu kullanabilirsiniz.
• Karara karşı dava hakkı: Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı bulduğunuz kurul kararının iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz.

Bu hakları kullanmadan önce yapılacak en akıllıca şey, artışı belgeyle sorgulamaktır. Çoğu tartışma, yönetim şeffaf bir döküm sunduğunda mahkemeye gitmeden çözülür.

Şeffaflık, ortak akılla büyür

Bir sitedeki aidatın gerçekten hak edilip edilmediğini en iyi orada yaşayanlar bilir. YaşayanBilir'in fikri de budur: sakinlerin dürüst gözlemleri bir araya geldiğinde, bir sitenin aidat şeffaflığı dışarıdan da görünür hâle gelir. Böylece taşınmayı düşünen biri, "aidat yüksek mi" değil, "bu aidatın karşılığı veriliyor mu" sorusuna cevap bulabilir.

Kendi sitenizdeki aidat düzenini değerlendirme ekleyerek paylaşabilir, başka bölgelerdeki durumu ilçe rehberlerinden inceleyebilirsiniz. Katkınız, bir sonraki komşunun daha bilinçli karar vermesini sağlar.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Aidat artışına ilişkin somut bir uyuşmazlıkta güncel mevzuatı ve bir avukatın görüşünü esas almanız gerekir.