Ortak Alan Tadilatı Karar Süreci: Hangi İş Hangi Çoğunlukla Yapılır?

Neden bu kadar karışık: onarım ile yenilik aynı şey değil

Sitenin dış cephesi boyanacak, çatı aktarılacak, bahçeye pergola yapılacak, girişe rampa eklenecek... Hepsi "ortak alan tadilatı" gibi görünse de Kat Mülkiyeti Kanunu bunları aynı kefeye koymaz. İşin niteliğine göre gereken çoğunluk, olağan yönetim kararından bütün maliklerin beşte dördünün yazılı rızasına kadar değişir. Yanlış nisapla alınan karar iptal davasına açık olduğundan, işe başlamadan önce doğru sınıflandırma yapmak kritik önemdedir.

Temel ayrım şudur: mevcut olanı korumak (bakım-onarım) kolay karara bağlanır; olmayanı eklemek veya değiştirmek (yenilik, tesis, inşaat) ağır nisap ister. Aynı iş bile niteliğine göre farklı kefeye düşebilir: çatının aynı malzemeyle onarılması bakımdır, çatıya teras yapılması ise inşaattır.

Olağan bakım ve onarım: yönetimin asli görevi

Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için gereken olağan işler — asansörün periyodik bakımı, su deposu temizliği, arızalanan hidroforun onarımı, çatıdaki akıntının giderilmesi — zaten yönetimin görev alanındadır ve işletme projesi bütçesinden yapılır. Bunlar için ağırlaştırılmış nisap aranmaz; kat malikleri kurulunun genel karar düzeni yeterlidir, acil durumlarda yönetici gerekli önlemi almakla yükümlüdür.

Sınır noktası maliyettir: bütçeyi aşan büyük onarımlar (örneğin komple çatı yenileme) için kurul kararı ve ek toplanma kararı gerekir. Bu tür kararların usulüne uygun alınması için kat malikleri kurulu rehberimizdeki nisap ve tutanak kurallarına bakabilirsiniz.

Faydalı yenilikler: sayı ve arsa payı çoğunluğu (KMK md. 42)

Ortak yerlerin düzgün kullanılmasını sağlayacak veya bu yerlerden elde edilen faydayı artıracak yenilik ve ilaveler — güvenlik sistemi kurulması, bahçe düzenlemesi, otomatik kapı, aydınlatma yenileme gibi işler — Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır. Yani ne basit toplantı çoğunluğu yeter, ne de oybirliği gerekir: tüm maliklerin yarıdan fazlası hem kişi sayısı hem arsa payı olarak "evet" demelidir.

Kanun bazı işleri özel olarak bu nisaba bağlamıştır: ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve merkezi sistemden ferdi sisteme (veya tersine) geçiş de sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Engellilerin yaşamı için zorunlu yenilikler içinse kanun süreci kolaylaştırır: talep halinde konu kurulda görüşülür ve yine sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır; toplantı yapılamazsa ilgili idareye başvuru yolu açıktır.

Bir de çok masraflı ve lüks yenilikler vardır (KMK md. 43): bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda tutulamaz. Örneğin bahçeye yapılacak süs havuzunun masrafı, isteyen maliklerce karşılanır; kullanmak isteyen sonradan payına düşeni ödeyerek yararlanabilir.

İnşaat, tesis ve köklü değişiklik: beşte dört yazılı rıza (KMK md. 19)

En ağır kategori budur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Buradaki beşte dört, toplantıya katılanların değil tüm maliklerin beşte dördüdür ve rızanın yazılı olması şarttır; 20 daireli bir sitede en az 16 malikin yazılı onayı gerekir.

Bu madde pratikte iki yönde çalışır: hem bireysel malikin ortak alana kendi başına müdahalesini engeller (balkonu kapatmak, ortak bahçeye depo kondurmak, cepheye klima dış ünitesi için tartışmalı müdahaleler), hem de sitenin kimliğini değiştiren projeler (cephe kaplamasının değişmesi, ortak alana yeni yapı eklenmesi) için geniş mutabakat arar. Önemli bir istisna: ortak yerlerin ve tesislerin normal bakım ve onarımı bu maddenin kapsamı dışındadır; ayrıca deprem güvenliği için güçlendirme gibi zorunlu işlerde kanun daha düşük çoğunluk öngörür.

Bazı işler ise bu kategorilerin de ötesindedir: ana gayrimenkule bağımsız bölüm eklenmesi, arsanın bölünmesi gibi mülkiyetin özüne dokunan işlemler oybirliği gerektirir (KMK md. 44-45).

Karar sürecini sağlam yürütmek için pratik yol haritası

1. İşi doğru sınıflandırın: onarım mı, faydalı yenilik mi, tesis/inşaat mı? Tereddütte kalınan işlerde (kamera sistemi, şarj istasyonu gibi güncel örneklerde görüş ayrılıkları vardır) mümkün olan en yüksek mutabakatı hedeflemek dava riskini azaltır. Şarj istasyonu özelindeki güncel mevzuatı sitede araç şarj istasyonu yazımızda ele aldık.
2. Gündeme açıkça yazın: tadilatın kapsamı, tahmini maliyeti ve finansmanı çağrı gündeminde yer almalı.
3. Teklifleri belgeleyin: en az birkaç yükleniciden yazılı teklif alın ve kurulda karşılaştırmalı sunun.
4. Kararı ve rızaları yazılı alın: özellikle beşte dört gerektiren işlerde imzalı rıza metinleri toplayın; tutanakta oy dağılımını açıkça yazın.
5. Ödeme planını karara bağlayın: giderin arsa payına göre mi eşit mi paylaşılacağı, kaç taksitte toplanacağı kararda yer almalı.

Ortak alan müdahaleleri, otopark ve bahçe kullanımıyla iç içe geçtiğinde ayrı ihtilaflar doğurur; bu kesişimi otopark ve ortak alan anlaşmazlıkları yazımızda inceledik.

Tadilat kültürü, sitenin geleceğini belirler

Zamanında yapılan tadilat binayı yaşatır; sürüncemede kalan her karar, hem maliyeti büyütür hem komşuluğu yıpratır. Bir sitenin tadilat kararlarını nasıl aldığı — şeffaf teklif süreci mi, oldu bittiye getirilen ihaleler mi — o sitede yaşamanın nasıl bir deneyim olduğunun en somut göstergelerindendir. Taşınmadan önce bu kültürü anlamanın en iyi yolu orada yaşayanları dinlemektir: YaşayanBilir'de sakinler tadilat ve karar süreçlerine dair deneyimlerini paylaşır. Siz de sitenizdeki bir tadilat sürecinin nasıl yürüdüğünü değerlendirme ekleyerek görünür kılabilir, başka sitelerin karnesine bölge sayfalarından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Nisap ve sınıflandırma tartışmaları somut olaya göre değişir; büyük tadilat kararlarından önce güncel mevzuatı ve bir avukatın görüşünü esas alın.